週初往来！

ほぼ毎日のようにハワイからｅＭａｉｌが来ています。何かとサインやイニシアルをする文書が多いのに驚きです。そしてサインしたものは、オリジナルを郵送するケースもあります。
さて、日経ビジネスの5月7日号にたまたまハワイの不動産のことが広告ですが出ていました。「円高をフルに活かせる海外不動産の魅力」とあり、ハワイの不動産は今が買い時だと説明されています。
そこにはトランプタワーワイキキなどの写真も出ていますが、実に良いことしか書いていません。この辺りの裏事情を知っている私には「トランプなんて買うもんじゃない」ですけどね。
前に書きましたが、トランプタワーは、あのトランプの名前だけ使ったコンドで、06年に発売開始、完成した08年がリーマンショックの年で最悪だったそうです。おまけに固定資産税が高い、元々オーバープライスだったようで、今では投売りが出て、初期販売価格の68万ドルを下回り50万ドル以下でかなりが売られているものの動いていないという現実です。30％近くも値下がりしていることになります。

友人の友人も、その母親が共同で80万ドル近いコンドを購入したのは良いが、1人がローンを払えなくなったということで売却を決定しています。そしてその価格もやはり60万ドル程度になりそうだという話ですね。これだって25％値下げしていますからね。高額物件は実に怖いわけです。

私の今回の購入物件は35万5千ドルで、貸し出せば毎月の家賃設定が1800ドルのものです。25％の頭金を入れますが、月々の支払いは1300ドル以下です。もちろん、家賃収入があるので、実際の支払い額は500ドル以下になります。それで年末に税金の控除を期待していますから、実際の持ち出しはゼロ以下になるという計算です。

以下が銀行からの回答です。

「この物件のコンドドキュメントを確認したところ、コンドの中の１９Unitsが30日以内のShort RentalをしているためConforming Loanのガイドラインの枠外となり、Loan ProgramはPortfolio Loanになります。　このConforming LoanのガイドラインというのはFannie Mae, Freddie Macのガイドラインですからどの銀行でも同じことです。当行は、Portfolioのプログラムの金利がHawaiiの銀行の中では一番低いので月々の支払いはあまり変わりません。3.875%で元利の支払いは＄1252.01です。　もし金利が４％に上がっても$1271.12です。」

買い方にもいろいろあるようで、最初はセカンドハウス名目で購入でしたが、物件全体のレント比率が高いと（逆に言えばオーナー比率が低いと）、銀行のローン金利が高くなるというものです。

結局、投資目的と見なされるからですね。その投資目的でさえ、長期と短期でこれまた事情が変わってくるそうです。

当然ながら、短期でグルグル回す方が家賃設定は高くなり、収入が増える。一方、長期は安定する分、家賃設定が低く、収入は少ないということですね。

今回の物件のビルの中で１９も短期で貸し出ししているということはそれだけ需要があるということで、私にとっては家賃収入を増やすのに都合は良いわけですね、

何とか、これを数年以内に完済または、黒字化して次の物件へと手を伸ばしていきたいところです。

別にアトランタの家がペイオフしているわけではありませんよ。しっかりと30万ドル近く借金が残っています。ただここはダメ、しばらくは浮上しないので毎月のローンだけ払うことしか考えていません。それよりも伸びる場所に投資をしておく方が賢明だということです。

まあ、こうして家を買い投資にするのも勉強じゃないですか？　実際に１つ買ってやってみないと何も分かりません。良ければ次を買えば良し、ダメならしばらく持って売れば良いわけですからね。身の丈でできる範囲内の投資をやらんといけないですね。

この1年間でかなり儲けさせてもらい、株式投資もやってきましたが、欧州危機だ、中国減速だと、諸要因がありますから、なかなか思うように上がってくれません。ここは１つ財産３分法の最後の砦である不動産を買い、安定した老後に向けていくしかないということです。

また新たな借金を抱えることが良い。借金できるということは「返す信用度が高い」という証拠ですからね、これをまた返すとさらに信用度が増します。クレジットヒストリーを強くすることになりますね。この国は特に、そうした「実績」しか見ません。借金は明日への活力です。