ハワイの不動産をオファー！資産家への第一歩？？
ハワイから土曜日に帰ってきました。時差ぼけと風邪で最悪の状況ですが、日曜日はゴルフをして普段の生活に戻すようにしています。
今回は、ハワイに投資も兼ねてセカンドハウスを購入するという目的が主です。たまたまゴルフ仲間のお父さんがハワイで不動産業を営んでいるので、お世話になりました。
ハワイ＝常夏という図式はアトランタに住んでいると違ってきますね。最高気温は８２－８４度で安定しています。そして太平洋の島ですから常に風が吹いています。人によってはエアコンをほとんど使わないそうです。
さて、現在のハワイの不動産の状況ですが、買い時なんだそうです。それはアジアからの投資が日本、韓国、中国をはじめとして増えていることにあります。
特に円が対ドルで再び８０円を割り込み、７８円にまで上げていますから、余計に海外資産を増やすチャンスとなっているようです。いろいろ聞いた話から分析して、将来的に日本の国力が落ち円安になることを考えると、日本円を多く持つ人はドル資産を持ちリスク分散をするわけですね。
私のケースでいえば、株式市場に傾倒し過ぎている投資を分散するという狙いであり、またセカンドハウスとして買うことにより節税を行う、将来の値上がり益を期待するという含みもあります。今後、アジアの成長につれ、さらなる投資が期待できるのがハワイです。それはインドネシア、ベトナムなどの国です。結果としてそれらの国からすれば、ハワイは涼しいわけですね。まず８５度を超えることがないですからね。
一時、日本人の間でも「引退後を東南アジアで」が流行った時期がありましたが、やはり暑いわけです。そして言葉の問題、さらには医療の問題が関わってきます。そうなると日系人が多く住むハワイは日本語が通じる、さらには日本人の医師が多いので、何かあったときにも安心なわけですね。
距離の面でも日本から６時間です。アトランタからはちなみに９時間かかります。セカンドハウス、引退後の生活をするには最適だということになりますね。
特に中国からの投資が今後大きく増えることをハワイは期待しているようです。それは現在の観光ビザ問題が進展し、ビザなし観光ができるようになること。さらには現在週２便のチャーター便しか飛んでいないそうですが、直行便の定期便が就航することにより機会が大きく増えるということですね。
現在、カリフォルニアに中国本土からの投資が多いのは直行便が就航しているからだそうです。さらにはホテルの稼働率が現在は８５％となっていて、ほぼ満室に近い状態でホテルが稼動していることから、ホテルの需要が高い、大きな投資もあるということです。
一方、否定的な面もなくはありません。その一例がトランプの名を冠したコンドで、２００６年の住宅バブルの絶頂期に売り出し、最低価格６８万ドルという強気の価格で、東京にも事務所を設け、日本人の購入を期待し、実際にかなりの日本人の富裕層が購入したそうです。
ところが２００８年のリーマンショック時に完成してスタートするというタイミングの悪さ、さらには固定資産税が高いこともあり敬遠され、現在かなりの数（約１６％）が売りに出ているそうです。そして価格も４０万ドルの後半と５０万ドルを切る価格で見切られているのが現状です。投資目的で買われた物件は、投資効率が悪いと見切られてしまいますね。
一般的なコンドの価格ですが、ワイキキエリアでは９０年以降の物件は５０万ドルを超え、７０－８０年代の物件が大半で、２０－４０万ドルの間で山ほどありますが、その需要の多さから良い物件は売りに出すと１ヶ月以内に売れてしまうような状況です。
良い物件の条件は、コンド全体の管理状態が良いことに他なりません。築３０年以上経過していますから、外観を綺麗にするなど、の改装が必要となってきます。これが一番、私が気にしていた問題です。コンクリートの耐用年数ですね。日本では一時５０年とか言われていました。
ここでかなり古いRoyal Hawaiianホテルが３年前に改装されています。＄65Mをかけた大規模な改装ですが、これも外観はコンクリートです、確か築１００年を超えています。
まず、ハワイは気候が一定で物件の損傷の進行が遅いということが考えられます。面白いことに風が吹いている割には塩気がないのです。これをフロリダの大西洋岸と比較すると全く違います。大西洋岸は海に近づくと塩気がかなりあります。したがって、建物の損傷が早いと考えられますが、ハワイのワイキキエリアは海辺にいても塩気がないわけです。これが実に不思議なのです。これがおそらく建物を長く維持していると私は推測していますけどね。
建物全体も大事ですが、個々のユニットで同じで、アップグレードがされていることが大事ですね。キッチン、バスルーム、天井、壁、床、家具、アプライアンスですね。今回、１０件近くの物件を見ましたが、中途半端な改装が実に多かったですね。キッチンのアプライアンスが一部は、新しいのに一部が古い、キッチンは改装されているのにバスルームが改装されていないなどの例です。すべては予算の問題ですが、これでは買い手の購買意欲が退化しますね。
買ってすぐに住める、すぐに貸せる物件を探すようにしました。実際に自分がワイキキには住めないので、改装状況を見るわけにもいかないですからね。例えば３５万ドルで買ったものの、改装が必要になり２万ドル近く持ち出しするようでは、問題だということです。レントの状況ですが、日本人を中心に半年単位で借りる人が多いそうです。３５万ドルの物件ではあれば、一ヶ月の家賃は１８００ドル程度になります。
レントするには、立地も大事で徒歩で買い物や食事のできるコンドが貸しやすく、また自分で使うにも使いやすいということになります。今回はワイキキのビーチから運河までの間に重点を絞り、この地区が一番貸しやすいという情報に基づいて探してもらったわけです。実際に自分が本腰を据えて住むのであれば郊外にしますね。ワイキキは人が多すぎますからね。ワイキキの問題はその過密さにもあり、朝晩の通勤ラッシュはかなり大変なようです。それはアトランタと全く同じで、郊外から都心部に向かうハイウェイは混み合います。したがって、それまで郊外の住宅地として伸びてきたような地区が「通勤が大変」ということで敬遠され、家の価格が下がっているとも聞いています。
オアフはハワイの全人口１２０万人の中で１００万人が住む島ですが、その中でも家の価格が下がっている地区があるわけです。聞いた話では、マウイ、ハワイ島などの住宅価格は下がっているそうです。家を買うのにキャッシュで買えば問題ありませんが、私のようにローンを組む人には今の住宅金利はベストと言えます。
最近のニュースでは３０年固定で3.75％と出ていましたが、私のセカンドハウスでさえ、銀行の担当者からは同じ3.75％で行けるといわれました。これが少し複雑なのですが、当初の目的が「投資」でレントに出すのであれば4.0％以上になるといわれました。
ただ、これは「聞いて聞かないフリをする」そうで、当初にセカンドハウス目的で買い、レントしてもそれは全くの問題がないそうです。さらにはオーナー占有率の低い物件も確か金利が高いといわれました。最低50％以上のオーナー占有率が目安のようです。
物件によってはオーナー占有率が20％台で、ほとんどがレントに出されているような物件もあります。結局、オーナー占有率が低い＝管理状態が良くない、となるようです。結果として10件見て、一番良かったKuhio通にある1974年築のビルの16階のユニットが一番条件がよく、それをオファーすることにしました。
このユニットは運河側に面し、風景はOK、そして改装が綺麗に終わっているので（2年前に改装したそうです）、すぐに貸し出せます。そして家具もすべて含んでいますから、これで1－2万ドルの経費が違ってくるわけですね。さらにはキッチン用品の皿などもすべて置いていくそうなので、気に入ったわけです。
一応、売り出し価格よりも1万ドル低い価格でオファーを出します。売主は本土の白人の老婆のようで、娘と共同名義だそうですが、同じ棟に娘がユニットを持っているので、そちらに移るそうです。まあ、価格面でも折れやすい相手かと思いますね。
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