AXIS ATLANTA アクシスアトランタ

 Febraio Tredici （Venerdi）Trtece de Febrero （Viernes） 不動産不況が来る？　CBREは商業用不動産仲介業者の大手ですが、株価は2日連続で下落しており、12.8%下落しました。９日まで170ドルでしたが、一時は125ドルまで下げ、終値で136ドルでした、過去２日で20％の下落です。 オッペンハイマーによると、CBREの株価がこれより下落したのは、新型コロナウイルスの流行時と世界金融危機のピーク時だけだったことを考えると、今回の下落は特に憂慮すべき事態で、この急落は、AIによる破壊的変化の影響を最も受けやすい企業、まずソフトウェア企業、次に金融企業から、オフィスがだんだん要らなくなる状況が起きるという懸念ですかね。 　昨日書いたのが、住宅の差し押さえと水面下住宅の増加でした。これに加えて商業不動産が落ち込むと、全体が暗いムードになります。コロナの時から完全にオフィス需要は回復していません。24年にコロナが終わったとして。いまだに自宅で仕事をしている人が多いからです。世界最大の商業不動産ブローカーとして常に２桁の成長を維持し、昨年の第２四半期は良かった、しかし第３で落ち、第４でも落ちたことで、２６年の第一四半期に２桁を割るかも？　それが嫌気され、下げたのかも。そして最大手がこれでは中小はかなりしんどいのではないか、建物作っても借り手のいない会社がないか？　アトランタでもそんな物件が多いですよ。ビル建てれば入ってくれる、そんな時代はもう終わったのかも。 　トランプが温室効果ガスの排出を規制する「危険認定」を撤廃しました、車の排出基準も廃止です。CO２やメタンなどを汚染物質と位置付けて健康と福祉を脅かすとしたEPAの決定で０９年のオバマ時代に示されました。トランプの言い分「危険認定は自動車産業に深刻な損害を与えてきた、これで車の値段が下がる」と言っていますが、排気ガスまき散らす車を今更、メーカーが作るでしょうか？消費者が買うでしょうか？ 65歳で引退したいか？　この６つの質問がクリアになればできるそうです。 １）自分の収入源をご存知ですか？　退職後の収入源としては、401(k)プラン、IRAプラン、403(b)プランといった税制優遇のある退職貯蓄口座など、いくつかのものがあります。 ２）キャッシュフローの引き出し戦略...

 Fabraio Dodici (Giovedi)  Doce de Fabrero (Jueves) 　たぶん、金曜日も土曜日同様に忙しいのでしょう。そんな感じがしますね。週末は大忙しで、新しいオーナーはホクホクかも。実は私は、最近あんまり仕事をしていません。魚も下ろしていません。現場監督ですね。新しい寿司シェフが入ってきたので指導です。９年のキャリア、でも仕事が汚い。盛り付けも下手。そのあたりを少しずつ使えるようにしないといけないのですよ。 銀行が4万戸の住宅を差し押さえ、差し押さえによる血みどろの惨劇が深刻化 ― 痛みはまだ始まったばかり、DailyMailの記事です。 銀行のせいで住宅を失うアメリカ人の数が11ヶ月連続で増加し、住宅危機は改善するどころか悪化しています。米国の差し押さえ件数は2026年1月に急増し、差し押さえ申請件数は4万534件に達しまし、これは前年同期比で32%の増加です。 　１月の差し押さえ件数は12月よりわずかに減少したものの、それでも前年比で11ヶ月連続の増加を記録。銀行がより多くの住宅を掌握するにつれて、値下げされた物件が市場に再び投入されます＝銀行は差し押さえた家を競売にかけ現金化するからです。これにより、周辺の住宅価格が下落し、支払いを滞納したことのない近隣の所有者の資産が失われています。 　差し押さえ申請件数の急増は、米国人の幅広い金銭問題を反映している。税金や金利の上昇により住宅所有者は住宅ローンの返済に追われ、クレジットカードの未払い残高や自動車ローンも積み上がっている。その結果、住宅市場の減速がさらに悪化し、2008年の金融危機以前の数年間を彷彿とさせるような事態に陥るのではないかという懸念が高まっています。 　差し押さえは、ごく一部の州に集中、デラウェア州、ネバダ州、フロリダ州の差し押さえ率は全米トップで、デラウェア州では1,612戸に1戸が差し押さえに直面しています。サウスカロライナ州やメリーランド州など、他の州でも同様に高い割合が見られました。主要都市圏では、ニュージャージー州トレントンの差し押さえ率が最も高く、1,087戸に1戸が差し押さえの影響を受けています。フロリダ州プンタゴルダとノースカロライナ州フェイエットビルが僅差で続きました。 　2026年1月、金融機関は2万6,369戸の住宅の差...

Fabraio  Undici (Meicoledi) Once de Febrero (Miercoles) 　バレンタインデーまであと３日。予約が１５０人になりました。その中におまかせが２つ入っています。土曜日は地獄だ！　新しいオーナーのために売り上げを作ってやらんと。 これが当日、１４日の予想天気図です。GAも少しかぶっています。雨が気になります。 ベガスの住宅価格、１月は前年比で3.1％下がって典型的な家の価格は４７万ドルでした。 コンドミニアムとタウンハウスも下落し、販売価格の中央値は28万3,750ドルで、前年比3.2%減、2024年10月の最高値31万5,000ドルを下回りました。 住宅購入は減少。1月の戸建て住宅、コンドミニアム、タウンハウスの売買件数はわずか1,825件で、前年同月比8.4%減。一方で、売れ残った住宅も増加。1月に売りに出されていた住宅のうち、購入希望者が1件もいなかった物件は6,200件、前年比19%増。一方、まだ購入希望者を募集しているコンドミニアムとタウンハウスの数は25%増の2,377件。 ラスベガスの不動産市場の減速は、ギャンブルのメッカ、ラスベガスが、ホテルやレストランの価格高騰による観光客の急激な減少に苦しんでいる中で起こっています。この減少は2026年も続いていて、2025年の総訪問者数は前年比7.4％減少し、12月だけでも9.2％の急減でした。昨年４月以降、カナダからの観光客がどこでもそうですが、激減しています。それに住宅市場が引きずられているのでしょう。 アナリストたちは、トランプ政権が発表した2つの新たな住宅改革を含む最近の政策変更は、状況に大きな変化をもたらす可能性は低いと指摘しています。ベガスでは、販売ペースの鈍化により、市場に滞留する住宅が増え現在のペースでは、売り出し中の物件がすべて売れるまでに約5か月かかる見込みで、1年前の3か月半強から大幅に増加。戸建て住宅とマンションの売却にも時間がかかっており、60日以内に売却される物件は3分の2未満で、昨年より減少しています。 実際にトランプは住宅価格を引き下げようとしていて、金利を下げる方向に向かっている、そして50年ローンとか言い出していますが、肝心な建築資材は輸入品が多く、関税のため値上がりしているのです。言っていることとやっていることが合ってい...

 Febraio Dieci (Martedi) Dies de Febrero (Martes) 　昨夜は店を出たのが。９時半前でした。あまりの暇で、新しいオーナーが「もういいですよ」と言うので、それを受けて帰りましたよ。それで珍しく１１時に寝たものの、最初に起きたら５時、それでまた寝て、次は７時前でした。慣れないことをするとこうなる。体がまだこの生活に慣れていなわけですね。 　イーグルスは今年のベガスのツアーで終わりのようです。設立メンバーのドン・ヘンリーは７２歳ですよ。グレン・フライが１０年前に亡くなり、今は息子が入っています。物事には「潮時」があります。 リタイヤした人が知らない、SSの計算法？ 損益分岐点の落とし穴：SSの損益分岐点とは、これまでに受け取ったすべての給付金の合計額が、SSを早期に申請していた場合に受け取れたであろう給付額と一致する時点です。多くの人にとって、62歳から完全退職年齢まで受給を遅らせることは、70代後半から80代前半で損益分岐点に達することを意味します。その後は、長生きすればするほど、受給を遅らせるという決断は経済的に有利になります。 　60歳の人が、67歳の完全退職年齢まで待って、毎月2,546ドルを受け取るとします。ある一般的なオンライン計算ツールによると、78.4歳で損益分岐点に達します。しかし、この単純な計算では、機会費用という重要な要素が考慮されていません。機会費用＝この損益分岐点の単純な計算では、社会保障費のみが考慮され、退職後のポートフォリオは考慮されません。 　62歳で退職し、社会保障給付の受給開始を70歳まで延期すると、その差額を補うために8年間、退職貯蓄（現金があれば良し、不動産収入とかあれば良しですが）を着実に取り崩していくことになります。引き出された資金は、株式市場または債券市場で複利で増加していた可能性があります。また、口座の種類によっては、これらの資金を引き出すと、キャピタルゲイン税が課される可能性があります。 　受給額、納税額、そしてポートフォリオから期待される収益率によっては、機会費用は数万ドルにも上る可能性があります。この機会費用を回避する一つの方法は、単に長く働くことです＝受給年齢まで収入があること。しかし、60代の大半を仕事に費やすことは、退職後の生活の質にマイナスの影響を与えること...

 Febraio Nue (Martedi) Nueve de Febrero (Lunes) 　あーあ！ですね。1）久常と松山の最終組は良かったが、久常が崩れ、最後は10位タイで終えた。２）－17まで伸ばして確か3打差のリードがあったのに―16で並ばれ、挙句の果てにプレイオフで敗れた松山。それでも松山は＄1.046Kを稼ぎ、久常は＄242Kを稼ぎました。３）史上最低？に近いスーパーボウル？第3クォーター終了までタッチダウンがなかった、そして第4クォーター、ニューイングランドの反撃を期待したがインターセプトであーあ、でした。ＣＭはそこそこ面白かったが、ＩＴ関連が相変わらず多い。 実はこんな裏話が、１８番でパットをする松山に罵声があり、パットを中断、仕切り直したが、それを外し、プレイオフになった。そしてプレイオフでもティーで打とうとすると音がして松山はスイングを中断した、ただ２回目は警備員が椅子を落とした音だった可能性が高いとのこと。これもあって負けたわけです。しかしそれがアメリカ、品のない観客を無視できるかどうかですよ。 　コストコのウェイブサイトが変わりましたね。GOLDで検索すると、３つか４つの部門に分かれます。希少金属のカテゴリーに行くと品切れです。あまりに多くのオーダーが来るので、そうしたのかも。 ハーフタイムショーでのBadBunny,スペイン語ですよ。これは何を意味するのか？ トランプは「史上最悪の一つだ」と酷評。自身のソーシャルメディアに、「ハーフタイムショーは本当にひどい、史上最悪の一つだ！全く意味不明で、アメリカの偉大さに対する侮辱であり、我々の成功、創造性、卓越性の基準を満たしていない。この男が何を言っているのか誰も理解できないし、ダンスも不快だ。特にアメリカ全土、そして世界中から見ている幼い子供たちにとってはなおさらだ」と投稿。 　大してNFLコミッショナーのRグッデルは　「BadBunnyは、世界屈指のアーティストの一人であり、それが彼を選んだ理由の一」と。「もう一つの理由は、彼が自分が立っている舞台の重要性を理解していたこと。この舞台は人々を団結させ、創造性や才能を通して人々を結びつけるために使われるべきもの。そして、この機会をそのために活用できることを理解している。過去にも多くのアーティストがそうしてきた。BadBunnyもそれを...

 Febraio Sei (venerdi) Seis de Febrero (Viernes) 　激動の木曜日でしたね、トリプル安を超える感じ。１）希少金蔵、２）株、３）仮想通貨、４）債券が下落しました。一番惨めだったのはBコインですかね、これを書いている前日１１時で＄63880、一時は61000まで下落しました。シルバーも＄7ですからね、１週間前は１２１でした。ゴールドは少し戻すというか、マイナスでも下げ幅が少ない。   日本のニュースから、今は「円安」とは言わず、「円弱」というそうです。なるほどですね、。これがどう日本人に影響するか、１）海外で働く方がお金が稼げる。２）輸入品の価格が上がり、物価が下がらない、３）日本で働くアジア人の旨味が消える＝日本では稼げない。４）日本株に’投資するよりもアメリカ株の方が儲かる＝円の流出が起きる。 　昨日の統計で気になったのは週刊新規失業保険申請件数です。２万２千件増加の23万１千件でした。これが１つの株価と債券を下げさせた原因です。 これが２０２６年のリタイヤの現実だ！　何なんでしょう？Money誌にありました。 人々がかつてないほど長生きし、一部の人が予想よりも早く退職するようになるにつれ、 40年間の退職期間 が新たな常識になりつつあることが明らかになりました。一方、年金制度が衰退していく中で、社会保障、年金、貯蓄という「三本柱」の退職モデルは、不安定なものになっています。 　物価やサービス価格が高騰する中、貯蓄者は、退職後の最初の年に貯蓄額の4%を引き出し、その後はインフレ率に合わせて調整するという「4%ルール」が、長期にわたる退職生活において現実的なのかどうかを慎重に検討する必要があります。「25倍ルール」とは、退職後の生活費の25倍の貯蓄が必要であることを示すものであり、生活費に基づいて引き出し率を決定するもう一つの方法となります。退職を考えている人は、一般の商品やサービスのインフレ率だけでなく、ますます高騰している医療費のインフレ率も考慮に入れる必要があります。 　従来の60/40ルール（資金の60%を債券に、40%を株式に投資すること）は、新たな退職後の現実において理にかなっています。しかし、退職者によっては、成長性が他の人よりも重要となる場合があります。50/50のポートフォリオであれば、...

 Febraio Cinque (Giovedi) Cinco de Febrero (Jueves) 涙ちょちょ切れですね。まさかここまで下がるとは！　やはり仮想通貨は投機でした、と言えるのか。＄69555です。 ビットコインは24時間高値で76,888ドルを記録したが、水曜日の午後には72,222ドルまで下落し。これは2024年11月7日以来の低水準であり、トランプの大統領選勝利や、デジタル資産に対する規制緩和やより友好的な監督への期待感によってもたらされた上昇分が帳消しになった形。 過去3週間で最高値96,951ドルを記録し、その後徐々に下落し、先週土曜日には7%の急落を記録。楽観的な見方がある一方、悲観的な見方もあり、その理由はビットコインの下落が、この通貨に多額の投資をしている企業に損害を与える「デッドスパイラル」を引き起こす可能性があるからです。 2024年11月のトランプの大統領選挙勝利後、より暗号資産に友好的な規制環境への期待感から、ビットコインは数週間で過去最高値を更新。2025年10月6日に12万6198ドルの史上最高値を記録した後、トレーダーが利益確定売りを行い、リスクの高い資産から資金を引き揚げたため、上昇の勢いは弱まった。アナリストは、金利上昇への懸念や大手投資家による暗号資産からの資金引き揚げが、こうした下落圧力に拍車をかけていると指摘している。この下落は暗号資産市場全体に影響を与え、選挙後の上昇分の多くを帳消しにしたということです。 FL州が「引退のベスト州」の王冠を脱ぐとき？ では新しい移住先はどこでしょう？ １）ＮＣ州。温暖な気候、低い生活費、そして海岸沿いの町と山間部の都市が融合した魅力的な環境が魅力。退職者は、ゆったりとした生活ペース、文化的な魅力、そして充実しつつある医療インフラに惹かれています。 ＳＣ州です、特に海岸沿いの生活を望みながらも、より手頃な価格帯を求める人々にとって、人気が高まっている移住先。小規模な都市や歴史的な町が多く、フロリダの大都市圏に比べて生活費の負担が少なく、地域社会に根ざした生活を送ることができます。 ＡＺ州です。温暖な気候を好み、乾燥した気候とハリケーンの心配が少ないことを望む退職者を引きつけ続けています。同州の退職者向けコミュニティや豊富なアウトドアレクリエーションは、アクティブな高齢者...

 Febraio Quattro (Melcoredi) Quatro de Febrero (Miercoles) 　バタバタしていて、恵方巻を食べそこねてしまいました。今日にでも食べようと思います。毎日、店の掃除をしています。本来なら綺麗にして渡す予定が、できなかったので。 　ConsumerReportからベスト１０の車が選ばれています。 部門別ですが、１）小型車＝ホンダ・シビック。２）中型車＝トヨタ・カムリ、３）サブ・コンパクトSUV＝スバル・クロストレック。４）コンパクトSUV＝スバル・フォレスター。５）中型SUV＝トヨタ・グランドハイランダー、６）高級コンパクトSUV＝レクサス・NX、７）小型ピックアップトラック＝フォード・マーベリック、８）高級中型SUV＝BMW・X5、９）EV＝テスラ・Yモデル、10）フルサイズトラック＝フォード・F150、ということです。 昨日はリタイヤの話があったので、「中産階級が引退するのに良いハイブリッド車はこれ」ですね。 １）ヒュンダイ・サンタフェHB=＄36400、２）トヨタ・プリウスHB＝＄28550、３）Kia・ソレントHB＝＄38690、４）ヒュンダイ・エラントラHB＝＄25450、５）トヨタ・RAV４HB＝＄31900、６）ヒュンダイ・ソナタHB＝＄31250、７）Kia・スポルテージHB＝＄30490、８）ホンダ・シビックHB＝＄29395、９）ヒュンダイ・ツーソンHB＝＄32450。10）ホンダ・アコードHB＝＄33655、11）トヨタ・カムリHB＝＄29100。まあ日本車と韓国車しかありません。ハワイのマウイでKIAのセダンをレンタカーしましたが、質感なし、作りが悪いと感じました、やはり日本車ですね。 そんな中、「買ってはいけない日本車ブランド」、MagicalMesというサイトが伝えています。１）Nissan、経営危機継続、２）Mitsubishi、まあ数々の不正を繰り返してきた会社ですよ。パジェロとか作っていたときはまだ良かったですけどね。３）Infiniti、まあ日産の高級ブランドです、内情は同じ。 さらに「買ってはいけない他のブランド」 １）クライスラー、２）フィアット、３）アルファロメオ、４）リンカーン、５）ジェネシス、６）ミニ、異常でした。同感です。 やせ薬で明暗が、EliLillyはプリ...

 Febbraio Tre (Martedi) Tres de Febrero (Martes) 　節分ですね、恵方巻の日ですね。日本の人口統計が出ていて、総人口は減っているのですが、転出よりも転入の多い自治体があります。東京、神奈川、埼玉、千葉の首都圏。関西では大阪と滋賀です。そして九州の福岡です。これらは人口が増加しているのです。しかし、東京は伸びが鈍化していて、それは地価の高騰で家賃などが上がり、住みにくくなっているからですね、その分、首都圏＝近隣の県に住む人が増えているわけです。 　昨年のメンフィスの殺人数は３５１人だったようです。月曜日から日曜日まで毎日あったら３６５人ですね、まあ土日は休みの日もあったのか。2000年以前のアトランタもこんなデータがあって、確か、銀行強盗の数が350件ぐらいありましたね。 これはユタ州のSaltlakeCityです。実に綺麗ですね。 　長年にわたる住宅価格の高騰を経て、住宅市場は落ち着きを取り戻した。Zillowによると、全米平均の住宅価格は1年前と比べてほとんど変化がない。FRBのデータによると、販売価格は2022年のピーク時から約7%下落している。とはいえ、住宅が安くなったわけではない。FRBによると、価格は依然として過去最高水準に近い水準にあり、この10年間で25%以上上昇している。しかし、価格は下落傾向にあり、特に西部諸州でその傾向が顕著。 Realtor.comが発表した2025年12月の月次住宅市場動向によると、西部地域の中央値物件価格は前年同月比1.8%下落。アラスカ、アリゾナ、カリフォルニア、コロラド、ハワイ、アイダホ、モンタナ、ネバダ、ニューメキシコ、オレゴン、ユタ、ワシントン、ワイオミング州を含む西部地域では、住宅価格の下落は9ヶ月連続。 西部の主要都市すべてで価格が下落したわけではなく。過去1年間で価格が上昇した都市には、NM州アルバカーキ（1.4%上昇）、ソルトレイクシティ（2.0%上昇）、サンフランシスコ（2.1%上昇）などがある。 ６８歳のミドルクラスが引退してどれだけお金を使うか？平均です。 １）住宅費＝毎月＄1841＝年間＄22092、全体の34％です。 ２）ヘルスケア、メディケアのコスト＝＄175＝年間＄2100、これは毎年上がっています。ヘルスケアに毎月＄420、これは全体が＄3...

 Febbraio Due (Kunedi) Dos de Febrero (Lunes) 　金曜日に店を正式に売りましたが、買い物に行かないこと以外は何も変わりません。フルタイムで働いています、昨日も店のオーダー取りの手伝い、そしてカーペットの掃除はしっかり行いました。それで良いと思っています。店が順調に稼働し、「店を買って良かった、儲かっている」という証を実際に見せることが大事です。３週間はしっかりフルタイムで手伝いますよ。 株の上げ下げでの売却益ではなく、長期保有して配当を得よう、そのための良い株が以下です。 P&Gに13,000ドル、キンバリー・クラーク（NASDAQ: KMB）に13,000ドルを投資すれば、年間1,000ドル以上の不労所得が得られると予想され、両社が配当を増やし続ければ、将来的にはさらに多くの収入が見込めます。これらの2つの「配当王」銘柄が2026年に魅力的な投資対象となる理由をご紹介します。 　世界最大の家庭用品・パーソナルケア製品会社であるP&Gは、株価が14.5%下落し、3年ぶりの安値水準いう厳しい2025年を経て、今年に入ってからやや回復。しかし先月に発表された2026年度第2四半期決算と通期業績見通しは、投資家にとって喜ばしい内容とは言えませんでした。新しいCEOは価格を据え置くことに戦略を変更。P&Gは間違いなく米国企業の中で最高の配当を提供。配当利回りは2.9%で、69年連続で増配。引き続き多額のフリーキャッシュフロー（FCF）を生み出し、株価評価は過去の平均水準を大きく下回っています。　　　　　　　データ：過去１年の高値＄１７５→現在の株価＄１５１　配当2.79％ 　キンバリー・クラークは、平凡な業績を発表。調整後1株当たり利益（EPS）の伸び率は3.2%、調整後営業利益は横ばい、既存事業売上高は1.7%増、純売上高の伸び率は2.1%減。2026年も状況はあまり改善されない見込みで、既存事業売上高の伸び率を2%、調整後EPSは横ばいと予測。業績は低迷していますが、長期的なバリュー投資家にとって同社株を買い増す絶好の機会となるかも。数年にわたる業績低迷期にあり、今年後半にはケンビュー（NYSE: KVUE）の買収を完了する予定。この買収の目的は、同社のペーパータオル、トイレットペーパー、おむつ...

 Gennaio Trenta (Venerdi) Treinta de Enero (Viermes) 　昨日でオーナー生活が終わりました。家に帰りしらべたワインの在庫を確認して、リカーの在庫と合わせて$４５０００になるように調整しました。この後弁護士事務所に向かい、サインします。 　アトランタ市内は雪は問題ないようですが、アルファレッタから東にかけて確実に雪になりそうです。明日の朝午前６時から３０％、最大で６０％。午前８時の気温が２４度なので、溶ける理由はありません。新しいオーナーは仕事に来れないでしょう。 そりゃ、３日で１０％も上げたらバブルでしょう？でしっかり下げました。 ゴールドは＄５５００→＄５０００に シルバーは＄１２１→＄１００に これで良いのです。また人は買いますよ。 GoBankingRatesによると今年、住宅価格が下がる南部の都市は？ １）CapeCoral　ー10％、２）NorthPortー9.6％、３）Austinー6.4％、４）Deltonaー5.7％、５）Rareighー2.9％、６）Atlantaー4.3％、７）SanAntonioー3.1％だそうです。 マーケットは荒れています！　明日からの大寒波のごとく！ 仮想通貨Bコイン＄82654、Eサリアム＄2730、この惨めな数字。 為替154.27円、結局上げてもじわじわ戻りますね。1.1909ユーロ。ゴールドー５％で＄5025、シルバー＄14％減で＄99、銅は’＄6、プラチナー12％で＄2290。パラジウムー９％で＄1831です。バブルでしたね。ゴールドはやはり安全、それでも３日で１０％上げたのはおかしい。 原油は横ばいで＄65.27。ヘグセスはトランプにイラン攻撃の準備をすると伝えています。10年物国債は上げて4.251％です。 株はアジア、日系平均は微下げの53322円。欧州株は’全面高です。NYのプリマーケットは続落の気配です。ダウはー234、S&Pはー33，ナスダックはー166ですね。 　こんな時は消費関連株とか薬品株ですよ、Amgenは高い、銀行も悪くない。コカ・コーラ、防衛でロッキードは高値更新中、チキンのTyson、まあこのあたりは私の持ち株の中で今見ると上げています。Appleは決算が良かったのに上げていません。昨日’１０％下げたマイクロソフトは小反発...